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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

??按照歷史經驗，土地市場的變化往往比住宅市場滯後3-6個月。即在房屋市場成交量出現漲跌變化的3-6個月之後，土地市場才會呈現出同樣的變化。但在今年，二者的變化趨勢較同步。從三季度開始，房屋和土地交易市場幾乎出現同步升溫。

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??在各項政策利好刺激下，近期一線城市土地市場明顯升溫。中原地產市場研究部統計數據顯示，前11月，北京、上海、廣州、深圳四城市共成交住宅用地195宗，成交土地價款3190.33億元。這一數據不僅超過瞭去年全年的交易記錄，而且首次突破3000億元大關。

??分析人士指出，一方面，“前松後緊”的供地節奏，使得下半年各地不斷供應優質地塊，引發企業哄搶。另一方面，9月底以來不斷推出的信貸新規、公積金購房新政、降息等政策，極大改變瞭市場預期，促使房地產企業出手拿地。

??一線城市的土地市場之所以升溫迅速，主因在於在供需關系發生逆轉的大背景下，其作為“避風港”的作用不斷凸顯。數據顯示，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續31個月保持上漲。且與最低點時相比，最近兩年多來，全國商品房整體庫存上漲接近9成。同時，四個一線城市仍然維持著“供不應求”的基本面。

??“地王”入市 升水難免

??土地交易量跌價漲

??事實上，盡管土地價格高企，但前11月，一線城市住宅用地交易的平均溢價率為25.50%，甚至低於去年全年32.53%的水平。也就是說，政府部門已經悄然提高土地底價，這顯示出政府部門對土地市場的上漲預期較明確。

??伴隨房地產市場回暖，一線城市土地交易不斷升溫，土地出讓金悄然攀升至歷史高位。公開數據顯示，前11月，一線城市住宅用地成交額達3190億元，超過去年全年的水平，並創歷史新高。隨著12月數宗優質地塊的入市，這一記錄還將被改寫。

??土地市場火熱正給一線樓市帶來“潤物無聲”的影響。張大偉認為，相比交易成本的變化，其對於市場預期的影響顯而易見。

??數據顯示，今年10月，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市二手住宅價格環比均停止下跌，其中北京二手住宅價格環比上漲0.3%。中國指數研究院[微博]發佈的數據則顯示，今年11月，上海、深圳兩地的新建商品住宅價格已出現環比上漲的情況，其中上海的漲幅達1.18%。

??2007年以來，房地產企業曾出現一波進軍二三線城市的熱潮，這一度助推瞭這些城市房價的攀升，也幫助房企迅速實現規模擴張。但多年以後，過量的投資使得很多二三線城市出現供應過剩的局面，房價上漲乏力，利潤空間壓縮。

??多項政策刺激帶來的市場預期逆轉，以及一線城市“避風港”作用的凸顯，成為樓市和土地市場回暖的主因。業內人士指出，在這背後，樓市資金從二三線城市向一線城市回歸的大勢難逆，這將對今後的一線樓市起到明顯的助推作用。未來一段時間，房地產市場區域分化的態勢將更加明顯。

??土地交易升溫的背後，正折射出資金流向的變化。住建部政策研究中心研究員王玨林表示，隨著房地產業整體利潤率的降低，資金正在從樓市撤出流向其他行業。樓市復蘇並未呈現“片片綠”，但在一線城市已然可見“點點紅”，資金從二三線城市向一線城市回流的現象明顯。

??一線樓市“點點紅”屏東萬巒土地貸款

??算上商業用地和其他經營性用地，一線城市截至目前成交總土地價款高達4692.9億。中原地產認為，2014年全年一線車貸嘉義布袋車貸城市的土地出讓金必將突破去年創造的5245億的歷史記錄。

??恒大、碧桂園等一些南方的開發商，近些年也在收縮二三線城市佈局，並嘗試進駐北京市場，一些房企甚至不惜高成本拿地。分析人士指出，這些企業調整佈局的思路在於“集中戰線、規避風險”。

??上述房企負責人說：“在北京賣一套房子，可貢獻二三百萬元的銷售額，相當於中小城市賣三四套。而且北京項目的利潤率有保證，外地就不一定。”他表示，公司所佈局某個中部城市，房價已連續三年未曾上漲，極大壓縮瞭項目的利潤空間。

??放在整體市場之下，這種情況顯得頗為突出。從今年9月以來，土地市場呈現出不斷升溫的態勢，但整體土地交易宗數和交易價格均變化平穩。不少二三線城市雖然推出優質地塊，但整體交易熱度仍不及往年，土地市場的回暖速度相對緩慢。

??自2012年以來，資金又出現“回歸潮”，除前述土地交易的升溫外，還表現在房地產投資的變化上。據統計局數據，前10月，除上海外，北、廣、深三個一線城市的房地產投資增速均超過全國平均水平(12.4%)。其中，北京增長14.8%，廣州則達到18.6%。

??盡管大量資金已從二三線城市撤出，這些城市的過剩風險仍然不容忽視。評級機構標準普爾近日發佈報告稱，2015年房地產仍然處於去庫存階段，並且一線城市與二三線城市會有分化表現：三線城市市場狀況惡化比較明顯，二線市場局部趨穩，而同樣具有高土地成本的一線城市房地產市場相對更健康。

??分析人士指出，這種情況將進一步推動資金回流，未來將有更多的資金向一線城市流動，或者選擇撤出樓市。中原地產首席分析師張大偉稱，相比三四線城市看得見的風險，房企更加紮堆一線城市，這種情況下，一線城市土地市場競爭將更加激烈，並可能繼續推高地價。

一線城市土地出讓金創新高 樓市區域分化料加劇

??“支出同樣的銷售成本，一線城市貢獻的銷售額和利潤率可能數倍於二三線城市。”京城某上市房企負責人向中國證券報記者表示，今年以來，總部位於北京的該公司正著力進駐廣州和深圳市場。而在二三線城市的策略上，隻選擇東部省會城市，不會進駐三線城市。

??12月3日，北京土地市場掛牌多宗土地，其中包括一宗建築規模近42萬平方米、底價達到70.7億元的“準地王”。分析人士普遍指出，類似地塊的推出，不僅會推高其所在區域的熱度，還將助推整體市場的預期，龐大的數據將給市場帶來刺激。

??土地成本的提高，也將助推房價上漲。張大偉還指出，由於北京多宗住宅用地都配建保障房或自住型商品房，因此純商品房地塊的實際成本要高於預期。這將使得項目入市時，房價將隨之“水漲船高”。

??在業內人士看來，短期房地產企業出於去庫存的業績考慮，以及緩解資金壓力的考量，恐不會出現大面積漲價的現象。但在政策利好不斷釋放的背景下，資金流入、地價高企，已給一線城市的房價上漲埋下伏筆。

??一方面，若一線城市成交量持續升溫，勢必會帶動房價回升。事實上，隨著銷售目標的接近完成，一些房地產企業已經悄然提高項目價格，不少二手房項目也出現提價現象。另一方面，“限價令”的松綁，正在給一批高價項目“放行”。以北京為例，此前風靡一時的“薊門橋地王”項目，今年已經入市並獲得熱銷。而“萬柳地王”、“農展館地王”等一批高價項目預計將在2015年入市，其無疑將抬升北京樓市的成交均價。

??值得註意的是，一線城市的住宅用地交易，呈現出“量跌價漲”的態勢。公開數據顯示，今年前11月，一線城市僅成交住宅用地195宗，為近5年來同期的最低值。且與去年全年的交易數量相比，下降30%之多。同時，前11月一線城市住宅用地平均樓面價為11886.42元/平方米，比去年的7571元/平方米上漲高達57%。

??分析人士指出，由於二三線城市樓市上漲乏力，未來房地產市場將呈現出更加明顯的區域差異特征。其中，一線城市的“獨大”局面將繼續凸顯，房地產成交量和價格仍有升溫的動力。

內容來自sina新聞

??本報記者張敏

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-04/07525946058332099097565.shtml

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