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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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內容來自sina新聞

【長沙樓市5月開盤預告】

劉忠良預計2013年中國房價必將會面臨一場大崩潰

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-02/08382995806.shtml

  第一，中小城市及城鎮基礎設施發展滯後導致年輕人口湧向少數大城市。在東亞國傢，特別是中國，其民族文化似乎讓人們很喜歡向少數大城市聚集，這在中國年輕人中表現的尤為明顯。不僅如此，中國的年輕人不僅喜歡往大城市裡擠，甚至還非要往大城市的中心區域擠，連大城市的郊區和衛星城都瞧不上。但同時，如果我們透過表象繼續深入反思，我們就會發現更重要的是生活的環境和發展的機遇，民族文化作用其實是次要的。中國中小城市尤其是小城鎮發展不足，基礎設施尤其是人文設施匱乏，經濟要素集聚能力不強，而大城市又為自己GDP和稅收等利益考慮過多集中瞭產業、就業崗位和個人發展機會，城市群也未得到充分發展利用，導致人口和經濟主體過度向少數大城市尤其是大城市中心集中。而在大城市，住房用地又安排不足。相對於居民，企業有更強的經濟實力購買或租賃房屋，導致城市中心區域過多用於工商服務業，留給居住的土地和房子相對不足，就拉高瞭房價。

  第二，廉租房供給不足導致商品房需求剛性。有人認為，過於追求自有住房的國民性格提高商品房剛性需求。的確，國際統計表明，房價和住房自有率呈反比。在同樣需求下，如果租房子的比例很大，房子需求就比較有彈性，無論房地產商還是投機者都不敢隨便拿剛性需求提高房價。但是，如果有比較好的廉租房，且適合結婚居住，年輕人會傻到背負沉重負擔去高價購買房子嗎？無論從經濟上還是生活質量上，這都是不劃算的。中國保障房不足10%，而商品房占九成以上。中國自有住房率高，說白瞭就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己買房子住，而不是什麼追求自有住房的國民性格問題。如果有大量廉租房，普通民眾有多少不理性的去購買那些無論從經濟上還是從精神上來說都不劃算的高價商品房？如果有大量廉租房，有多少投資者會高價買房然後高價出租？無論是中國住房自有率高，還是高房價或住房難，根本的還是廉租房供應不足。

  第三，高房價的首要責任是政府調控房價不力。控制房價上漲，降低過高房價，改善民生，這是政府的責任。但政府為什麼沒有控制住房價上漲呢？這還是因為政府控制房價的力度不足。除瞭土地政策導致高房價外，政府不能控制房價上漲的兩個根本因素就是對投機囤積房子的打擊力度不足和保障房尤其是廉租房的供給不足。如果征收較高的二手房增值稅、對多套房子征收較高房產稅、強制空房出租，房地產投機很快就會大幅減少。如果政府大量增加保障房，尤其是廉租房，就會大幅降低對商品房的剛性需求，降低市場租金，讓房地產投機或投資價值大幅縮水。

  第四，小戶型拉高房價。在高房價的情況下，買大房子需要有相當的財力，但對多數實際需求的購房者來說這顯然是不現實的，他們隻有選擇小戶型，如兩室一廳或一室一廳。如果房子都在三室一廳或以上，對於許多購房者來說，隻有降低房價他們才能買得起，所以中等戶型和大戶型會迫使房價降低。而小戶型，則就會提高平方米的價格。更重要的是，小戶型會導致人口特別密集，在一個區域內，過於密度的人口必然導致房價過高。如果這些原來住小戶型的人更有錢瞭，或因贍養父母需要和父母同住，或生瞭孩子沒地方住，他們可能選擇購買更大一些的房子。如此一來，在這個區域內，小戶型會導致換房增加和未來競爭購買中等戶型或大戶型房子，但由於人口密集，無法再增加房子，購房競爭將提高房價或使房價維持在高位。相反，在歐美國傢，房子大，人口密度低，房價也比較低。

  第五，獨生子女政策拉高房價。首先獨生子女政策導致性別比失衡，在高房價和物質主義的今天，男性娶老婆，房子就是重要甚至是最重要的資本。性別比失衡，導致結婚買房更加剛性。同時，由於是獨生子女，兩個父母供養一個孩子，甚至是雙方父母出資幫新婚夫婦買一套房子，這就提高瞭對高房價的支付能力。根據鏈傢地產交易中心統計，北京首套房貸者的平均年齡隻有27歲，而日本及德國首次購房人平均年齡42歲、我國臺灣地區首次購房人平均年齡36歲、美國首次購房年齡亦達30歲以上，北京首套房貸者如此年輕，這說明中國很多購房者是依靠父母財力購房。如果沒有獨生子女政策，一傢養兩個孩子，再加上兩個孩子的上學等花費又比一個孩子多，那麼許多傢長就沒有那麼多財力幫孩子買房子。由於是獨生子女，父母把全部的期待都放在這一個孩子身上，更希望他們在城市尤其是大城市獲得更好的發展，這無疑就增加瞭大城市房價的推力。

  第六，城市化發展和經濟發展推高房價預期。對房地產投機者來說，他們敢炒房子，是因為他們認為有人會接手他們的房子。這個預期支撐，就是城市化和經濟發展。城市化，會有越來越多的人進入城市，讓炒房子的人有瞭發財的機遇。經濟的發展，就會使未來人均收入提高，就提高瞭未來房子的購買力，亦增強瞭投機者對房價上升的信心。另外，就像經濟發展對於股市的預期一樣，經濟發展宏觀狀況亦影響房價的信心。如果經濟增長速度比較快，投資者就比較有信心，銀行對其也有信心；相反，如果經濟發展放緩或低迷，房地產投資者或投機者就會失去信心，銀行也失去對房地產的信心，此時虛高的房價就難以維持。

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